随着市场环境的日渐恶化，商家间的竞争日趋激烈。在首尔市内的营业的店铺中，平均的租赁时间仅为1年8个月。另外，首尔市内1/5的商家都不在国家出台的商业场所租赁保护法的保护范围内，这种情况着实令人担忧。
首尔市政府11日表示，韩国鉴定院针对首尔市中心、江南、新村、麻浦等地区的5052个商家的换算保证金、租赁时间、以及1010个店家的租赁押金进行了调查。
调查结果显示，首尔市内店铺的换算保证金平均为3.3242亿韩元。换算保证金为保证金+月租金×100，现行的韩国商业场所租赁保护法仅对换算保证金在4亿韩元以下的商家进行保护，确保承租人的租赁时间，保证承租人的续约权利。
其中江南的换算保证金数额最高达到5.4697亿韩元，其次分别为市中心（3.7003亿韩元）、新村、麻浦（2.8475亿韩元）、其他地区（2.5863亿韩元）。江南商业区中45.5%的店铺超过了法律保护的范围。特别是在保证金最贵的1层底商中，68.3%的江南商家以及37.6%的城市中心商家不属于受保护的范围内。首尔市内有22.6%由于换算保证金过高不能受到政府的保护，而在底层商家中这个数字达到35.9%。
这直接导致了商家平均的租赁期仅为1年零8个月，而法律保障的最长签约时间为5年。首尔市相关人员表示：“因为好地段商家间的竞争异常激烈，所以建筑的租金也会水涨船高，容易超出法律的保护范围。”
首尔市内每平方米的租赁押金为115.8万韩元，一家99㎡的商店的租赁押金就为1.1464亿韩元。从各个地区来看，江南的租赁押金为179.6万韩元，首尔市中心为114.4万韩元、新村、麻浦为98.3万韩元、其他地区为88.6万韩元。
从职业种类来看，药局医院等保健方面的商家的租赁押金为1.58亿韩元，其次分别为综合零售业、服装业（1.132亿韩元）、住宿和饮食业（1.883亿韩元）考试院等房地产租赁业（0.997亿韩元）。
首尔市依据此调查结果，提出了相关的商家租赁保护法和施行命令改善方案。另外，首尔市政府还将组织相关的活动，防止房主与房地产中介相互勾结，导致承租人签署霸王条约。首尔市还将加强商业场所租赁咨询中心的作用，为想要创业的人以及承租人、出租人等提供从签约准备到签约结束的一条龙服务。
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